年报观察｜南都物业净利润大跌近九成的一年

观点网 首家登陆A股市场的物业服务企业mdash;mdash;南都物业，在4月18日这天交出了2024年年度报告。

报告期内，南都物业实现营业收入18.05亿元，较2023年18.51亿同比下降2.45%；毛利率为15.04%，较上年减少0.96个百分点；归属于上市公司股东的净利润为2190.53万元，较2023年1.86亿同比下降88.21%。

总体而言，在物业企业盈利能力普遍下降的环境中，南都物业2024年营收及毛利率降幅不大，还算是可控范围内。

然而，将视线转移到下降近九成的归母净利润上，南都物业估计也没有料想到，投资公司的股价波动会导致自身净利润的崩塌。

营收微降

年报显示，南都物业2024年实现营业收入18.05亿元，较2023年18.51亿同比下降2.45%。其中，主营业务物业管理服务实现营收18.03亿元，较去年减少2.46%，毛利率为15.04%，较上年微降0.97个百分点。

分产品看，物业基础服务营业收入为15.94亿元，较去年减少1.86%；物业增值服务营业收入为1.59亿元，较去年减少5.90%；非业主增值服务营业收入为2368.91万元，较去年上升2.59%；资产管理服务营业收入2690.89万元，较去年减少17.98%。

聚焦降幅最大的资产管理服务，比对2021年至2024年的营收数据，可以看到，南都物业资产管理服务板块近几年来营收金额整体呈下降趋势。

对于整体营业收入下降2.45%，南都物业表示，主要系物业服务项目撤场所致。

物聊社留意到，南都物业2023年总签约项目722个，总签约面积8868.54万平方米。

到了2024年，尽管实现全年新签项目100个，新签约面积1040.47万平方米，但总签约项目减少到690个，总签约面积也减少至8610.82万平方米。物业项目大量撤场致使2024年签约项目与面积相应减少。

从区域来看，公司总签约面积中，江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提升；非长三角区域业务不断开拓，重庆、湖北、湖南营收分别较上年提升11.83%、5.29%、5.73%。

全年新签约面积中，江浙沪区域面积占比92.51%，较上年提升1.43个百分点。正如年报所披露，南都物业正由深耕长三角区域向江浙沪区域转变。

从业态来看，公司总签约面积中，住宅项目仍是主力赛道，占比65.17%，商写项目占比26.33%，城市服务项目占比8.50%。

全年新签约面积中，住宅项目占比45.70%，商写项目占比38.61%，城市服务项目占比15.69%，商写项目面积较去年同期提升3.71个百分点。

其中，新签代表项目包括云尖信息新基地园区、浙江海洋大学新城校区、桃花湖公园、浦东机场航站楼酒店综合体等等。

另一方面，南都物业2024年毛利率为15.04%，较上年减少0.96个百分点，其中物业管理服务作为其主营业务，录得毛利率15.04%，较上年微降0.97个百分点。

从产品看，物业基础服务毛利率为13.17%，较去年微降0.36个百分点；物业增值服务毛利率为44.09%，较去年减少5.35个百分点；非业主增值服务毛利率为18.81%，较去年减少6.36个百分点；资产管理服务毛利率为-48.41%，较去年骤降44.82个百分点。

毛利率方面同样是资产管理服务拖了后腿，而这又与营业成本增加有关。

公告显示，南都物业资产管理服务2024年营业成本为3993.68万元，较上年同期增加17.51%。南都物业解释称，主要系公司长租公寓退出，一次性摊销剩余装修成本。

净利润大跌背后

报告期内，南都物业实现营业利润5099.04万元，同比减少80.08%；净利润为3334.67万元，同比下降82.99%；归属于母公司净利润为2190.53万元，同比下降88.21%。

收入、毛利率微幅下降处于正常波动范围之中，然而南都物业2024年净利润及归母净利润却大跌超八成，究其原因，下降并非来自业务经营不善，而是资产投资上的马失前蹄。

首先回望南都物业过往的业绩表现，2023年，南都物业实现营业收入18.51亿元，同比增长0.23%，与上年基本持平；实现营业利润2.56亿元，同比增长29.74%；净利润约为1.96亿元，同比增长26.38%；归属于母公司净利润约为1.86亿元，同比增长27.69%。净利润增速远超营收增速。

营收基本持平，却实现了净利润同比增长近30%，这得益于南都物业同年投资公司的成功上市。

物聊社了解到，2023年12月20日，安邦护卫集团股份有限公司股票在上海证券交易所主板上市，其为国内首个全省域覆盖的武装押运企业。

南都物业早在2020年就通过增资入股方式认购安邦护卫约403.23万股股份，占其首次公开发行前总股本的5%，占其首次公开发行后总股本的3.75%。其成功上市后，为南都物业带来了约1.17亿元的当期非经常性损益。

另一方面，安邦护卫占股55.8%的大股东为浙江省国有资本运营有限公司，最终可以追溯到浙江省国资委。

然而谁也没有想到，一年后的安邦护卫，不仅没有延续上市初期的辉煌收益，还给南都物业带来了沉重一击。

归属于上市公司股东的净利润同比下降88.21%，主要系公司投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益。

具体来看，安邦护卫股价波动导致公允价值变动损益-5306.45万元，同比减少54.74%，减少公司当期净利润3979.84万元，导致公司2024年度归属于母公司所有者的净利润同比下降1.28亿元。

不过，南都物业似乎没有因安邦护卫2024年带来的损失而停下跨界合作的脚步。

继2024年11月与阳澄湖水产签署战略合作协议后，今年4月初，南都物业宣布，计划向杭州云象商用机器有限公司增资1500万元人民币，增资完成后将持有该公司8.5714%的股权。

南都物业表示，此次增资将加强南都物业与云象机器人在商用清洁机器人领域的合作，利用云象机器人的技术优势，与南都物业的业务场景形成高度协同，共同打造研发+应用的生态协同效应。

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